Kira artış oranı ve kira zammı hesaplama: eylülde yenilenen kirada yasal tavan %31,79
Şu anki kiranı ve ev sahibinin istediği zammı gir. Yasal tavanla yeni kiranı, istenen kirayı ve tavanın üstünde kalan farkı ayda ve bir kira yılında TÜİK verisiyle hesaplayalım.
Kısa cevap
Eylülde yenilenen konut kiralarında kira artış oranı en fazla %31,79: TÜİK'in ağustos 2026 TÜFE bültenindeki (yayım 3 Eylül 2026) 12 aylık ortalamalara göre TÜFE değişimi. Bu, kanunun geçerli saydığı en yüksek kira zammıdır; yıllık enflasyon (%31,51) bu oran değildir. 20.000 TL kira tavanla en fazla 26.358 TL olur. Ev sahibi %50 isterse kira 30.000 TL olur: tavanın üstünde ayda 3.642 TL, 12 ayda 43.704 TL. Kanuna göre yenilenen kira dönemindeki kira bedeli anlaşması, bu oranı "geçmemek koşuluyla geçerlidir" (TBK m.344). Hesap konut kirası ve 5 yılı dolmamış sözleşme içindir. Tavan geçmiş 12 ayın verisidir, enflasyon tahmini değildir; bu sayfa hukuki tavsiye vermez.
Senin kiran
Yasal tavanla yeni kiran en fazla:
26.358 TL
Artış en fazla 6.358 TL (%31,79).
Ev sahibinin istediğiyle
- İstenen kira (%50)
- 30.000 TL
- Tavanın üstü, ayda
- 3.642 TL
- İstenen artışın tavan üstü payı
Tavan: TÜİK'in ağustos 2026 TÜFE bülteni (yayım 3 Eylül 2026), 12 aylık ortalamalara göre TÜFE değişimi (TBK m.344). Yıllık enflasyon %31,51 bu oran değildir. Kira 12 ay sabit; tutarlar liraya yuvarlanmıştır.
Nasıl hesaplıyoruz?
- Kanun (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344), yenilenen kira döneminde kira bedeline ilişkin anlaşmanın "bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla" geçerli olduğunu söyler. Bu oranı TÜİK her ay TÜFE bülteninde yayımlar.
- 12 aylık ortalama değişim: son 12 ayın TÜFE endeks ortalaması, ondan önceki 12 ayın ortalamasıyla karşılaştırılır. Yıllık enflasyon ise yalnızca bu ayı geçen yılın aynı ayıyla karşılaştırır; tavan o değildir.
- Uygulamada yeni kira yılının başladığı aydan bir önceki ayın oranı kullanılır: eylülde yenilenen sözleşmeye ağustos 2026 verisi, %31,79. Oranı TÜİK'in yayımladığı iki ondalıklı haliyle kullanıyoruz, endeksten yeniden hesaplamıyoruz.
- Tavanla yeni kira = mevcut kira × (1 + tavan). İstenen kira = mevcut kira × (1 + istenen zam).
- Tavanın üstü, ayda = istenen kira − tavanla yeni kira (istenen zam tavanın içindeyse sıfır). Yeni kira kira yılı boyunca sabit olduğu için 12 ayda = aylık fark × 12. Faiz ya da enflasyon düzeltmesi yok, tutarlar nominal TL.
Örnek:
20.000 TL × 1,3179 = 26.358 TL tavanla · 20.000 TL × 1,5 = 30.000 TL istenen · 30.000 TL − 26.358 TL = 3.642 TL ayda tavanın üstü · 3.642 TL × 12 = 43.704 TL
Varsayımlar
- Konut kirası, sözleşme 5 yılı doldurmamış. 5 yıldan uzun süreli ya da 5 yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde yeni kira hâkim tarafından emsal kiralar da gözetilerek belirlenir (TBK m.344/3); bu hesap o durumu kapsamaz.
- Yasal tavan %31,79: TÜİK'in ağustos 2026 TÜFE bülteni (yayım 3 Eylül 2026), eylülde yenilenen kiralar için 12 aylık ortalamalara göre TÜFE değişimi.
- Varsayılan örnek videodaki senaryo: 20.000 TL kira, ev sahibi %50 zam istiyor. Kendi rakamlarını gir.
- Yeni kira 12 ay boyunca sabit; nominal TL, faiz ya da enflasyon düzeltmesi yok. Tutarlar liraya yuvarlanır.
- Aidat, depozito ve diğer giderler hesaba girmez.
- Bu bir enflasyon tahmini ya da hukuki tavsiye değildir. Tavan geçmiş 12 ayın verisidir ve her ay yeniden açıklanır; ekim 2026'da yenilenecek kiraların tavanı TÜİK'in eylül 2026 bülteniyle gelir.
Kaynaklar
- TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi haber bülteni, ağustos 2026 (yayım 3 Eylül 2026): 12 aylık ortalamalara göre değişim %31,79, yıllık %31,51.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 (yenilenen dönemde kira bedeli) ve m.339 (konut ve çatılı işyeri kiraları), mevzuat.gov.tr, okundu 25 Eylül 2026.
- Geçici %25 sınırı: TBK geçici m.1 (7409 sayılı Kanun) ve geçici m.2 (7456 sayılı Kanun), mevzuat.gov.tr.
Sık sorulan sorular
Eylül 2026 kira artış oranı ne kadar?
Eylülde yenilenen konut kiralarında yasal tavan %31,79: TÜİK'in ağustos 2026 TÜFE bültenindeki (yayım 3 Eylül 2026) 12 aylık ortalama TÜFE değişimi (TBK m.344). 20.000 TL kira en fazla 26.358 TL olur; %50 zamla 30.000 TL istenirse tavanın üstü 12 ayda 43.704 TL. Tavan geçmiş 12 ayın verisidir, enflasyon tahmini değildir; bu sayfa hukuki tavsiye vermez.
Kira zammı ne kadar olmalı, yüzde kaç?
Eylülde yenilenen konut kiralarında en fazla %31,79. 20.000 TL kirada artış en fazla 6.358 TL, yeni kira en fazla 26.358 TL. Tavan ay ay değişir: her ayın oranı TÜİK'in bir önceki aya ait TÜFE bülteniyle açıklanır. Oran geçmiş veridir, tahmin değildir.
Ev sahibi fazla zam yaparsa ne olur?
Kanuna göre yenilenen kira dönemindeki kira bedeli anlaşması, bu oranı "geçmemek koşuluyla geçerlidir" (TBK m.344). 20.000 TL kirada ev sahibi %50 isterse istenen 10.000 TL artışın 3.642 TL'si kanunun tavanının üstündedir (%36,42); kabul edilirse 12 ayda 43.704 TL tavanın üstünde ödenir. Anlaşmazlıkta ne yapılacağı hukuki bir konudur; bu sayfa hukuki tavsiye vermez, hesap tahmin içermez.
Kira artışı neye göre hesaplanır, yıllık enflasyona göre mi?
Hayır, yıllık enflasyona göre değil. Tavan TÜİK'in 12 aylık ortalamalara göre TÜFE değişimidir: son 12 ayın ortalama endeksi, önceki 12 ayın ortalamasıyla karşılaştırılır. TÜİK'in ağustos 2026 TÜFE bülteni (yayım 3 Eylül 2026): yıllık %31,51, 12 aylık ortalama %31,79. Bu bültende 12 aylık ortalama, yıllık enflasyondan 0,28 puan yüksek; 20.000 TL kirada ayda 56 TL fark eder.
Kira artışı hesaplama nasıl yapılır?
Mevcut kirayı (1 + tavan) ile çarp: 20.000 TL × 1,3179 = 26.358 TL. İstenen kirayı aynı şekilde bul: 20.000 TL × 1,5 = 30.000 TL. Fark ayda 3.642 TL; yeni kira kira yılı boyunca sabit olduğu için 12 ayda 43.704 TL. Yukarıdaki hesaplayıcı bunu kendi kiranla yapar.
Kira artışında yüzde 25 sınırı kalktı mı?
Konut kiralarındaki %25 sınırı geçiciydi (TBK geçici m.1 ve geçici m.2) ve 1 Temmuz 2024'e kadar (bu tarih dâhil) yenilenen kira dönemleri içindi. Sonra yenilenen konut kiralarında sınır TBK m.344'teki 12 aylık ortalama TÜFE değişimidir: eylülde yenilenen kiralarda %31,79.
5 yılı dolan kiracıya ne kadar zam yapılır?
5 yıldan uzun süreli ya da 5 yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her 5 yılın sonunda, yeni kira yılının bedeli hâkim tarafından 12 aylık ortalama TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/3). Bu hesaplayıcı o durumu kapsamaz ve tahmin yapmaz; 5 yılı dolmamış sözleşme içindir.
İşyeri kira artışı neye göre yapılır?
TBK m.344 "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" ayırımındadır (m.339), yani çatılı işyeri kiralarında da tavan 12 aylık ortalama TÜFE değişimidir: eylülde yenilenen kiralarda %31,79. Geçici %25 sınırı yalnız konut içindi. Bu sayfadaki örnek konut kirasıdır.
Ekim 2026 kira artış oranı ne zaman açıklanacak?
Ekim 2026'da yenilenecek kiraların tavanı, TÜİK'in eylül 2026 TÜFE bülteniyle açıklanır; yayım günü TÜİK'in veri takviminde. Açıklanmadan önce oran tahmin etmiyoruz; açıklandığında bu sayfadaki tavan yeni bültenle değişir.
Hesaplayıcı girdiğim bilgileri kaydediyor mu?
Hayır. Hesap tamamen tarayıcında yapılır; girdiğin sayılar hiçbir yere gönderilmez ve saklanmaz.
Bu hesaplayıcı bir Maaş Günü videosuyla birlikte hazırlandı; video kanalda yayımlandığında burada da görünür.
Eğitim amaçlıdır, yatırım tavsiyesi değildir.
Diğer hesaplar için tüm hesaplayıcılara bak; yöntemimiz Yöntem ve kaynaklar sayfasında.